Felszólalás adatai

HERÉNYI KÁROLY, az MDF képviselőcsoportja részéről: Tisztelt Elnök Úr! Miniszter Úr! Államtitkár Urak! Kedves Képviselőtársaim! Attól tartok, hogy azokra a kérdésekre és megoldatlan problémákra, amelyeket az előbb képviselőtársam említett - amit a bíróság nem tud megnyugtatóan rendezni, azt majd ez a törvény rendezni fogja -, ez nem pontosan így van, mert ez a törvény erre ebben az állapotában talán nem alkalmas.

Én sem gondolom, hogy politikai ügyet kell csinálni ebből a törvényből, és nem is tette ezt senki, aki előttem megszólalt. Köszönöm Szentgyörgyvölgyi Péternek azt a kronológiát, azt a történelmi visszatekintést, ami a jelen helyzet kialakulásának politikai és társadalmi környezetét megvilágította, és rávilágított arra, hogyan jutottunk el idáig. Azért annyival hadd egészítsem ki az általa elmondottakat, hogy valóban a ’90-es évek elején történt: akkor került sor egy tömeges lakásprivatizációra, ami akkor merőben új helyzetet teremtett, és számos problémát okozott az új tulajdonosoknak. Azért azt lássuk be, hogy nagy minőségi különbség van a bérlő és a tulajdonos között, és a polgári lét egyik rendkívül fontos eleme a tulajdonosi státusból adódó felelősség, ami, azt hiszem, a rendszerváltás szempontjából nem egy elhanyagolható momentum.

Az világos a törvényalkotó szándékát illetően, hogy az öt évvel ezelőtt, 1997-ben elfogadott törvény módosítását szükségesnek látja, hiszen az elmúlt öt esztendő bizonyította, hogy vannak olyan kérdések és problémák, amelyeket az 1997. évi CLVII. törvény nem volt képes rendezni, és nem tudta megoldani. A baj az, hogy úgy látjuk, a jelenleg előttünk fekvő törvényjavaslat sem alkalmas és képes arra, hogy az együttélés e rendkívül nehéz módozatát, a közös tulajdonlás e rendkívül nehéz formáját úgy kezelje, és úgy oldja meg, hogy az mindannyiunk számára megnyugtató legyen.

A törvényjavaslat egyik legfontosabb eleme a szervezeti és működési szabályzat kötelező bevezetése, és annak az alapító okirattól való elválasztása. Ezzel gyakorlatilag a társasház statútumait illetően kettősség alakul ki: a tulajdoni viszonyokat, a tényállapotot az alapító okirat, míg a működési szabályokat, a társasház életét, azaz tulajdonképpen a tulajdonjoghoz kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket a szervezeti és működési szabályzat határozza meg. Ehhez képest azonban igen éles a különbség, mely szerint az alapító okirat elfogadása és módosítása egyhangú döntéshez kötött, azaz valamennyi tulajdonostársnak mintegy vétójoga van egymás felé, a szervezeti és működési szabályzat pedig alapesetben az összes tulajdoni hányad egyszerű többségű határozatával állapítható meg.

Mivel a tulajdonjogot megtestesítő három klasszikus jog, a rendelkezés, a használat és a hasznosítás joga közül kettő ténylegesen a szervezeti és működési szabályzatban ölt testet, indokolt annak felvetése, hogy arányos-e az, hogy miközben az alapító okirat módosítása százszázalékos döntést kíván, a szervezeti és működési szabályzat viszonylag könnyen módosítható egy kis többséget kívánó érdekcsoport által is.

Indokolt annak felvetése is, hogy ilyen esetben célszerű áttörni a tulajdonjog abszolút védelmére vonatkozó klasszikus polgári jogi elvet, és bizonyos esetekre lehetővé tenni az alapító okirat minősített többséggel való módosítását. Szervezeti és működési szabályzat egyébként a jelenleg hatályos törvény szerint is létezik, és bár a kötelező megalkotást de jure a törvény nem mondta ki, a törvényszövegből annak kötelező volta eddig is kitetszett. A törvényjavaslat e körben való megítélésénél fontos, hogy a jelenlegi bírói gyakorlat a jognyilatkozat pótlását semmilyen körülmények között nem teszi lehetővé olyan esetben, amikor a tulajdonosi jogokra vonatkozó pótlás válna szükségessé, még akkor sem, ha nyilvánvaló, hogy a jognyilatkozat pótlása nem jár tényleges joghátránnyal az annak megtételét megtagadó fél számára.

Ismert számos olyan eset, amikor a társasházi közösség döntő többsége azért nem tud egy-egy kérdésben dűlőre jutni, bevételt teremteni, mert egy-két tulajdonostárs megakadályozza az alapító okirat módosítását. A törvényjavaslat egyetlen vonatkozásban áttöri a fenti elvet: a 3. § (2) bekezdése lehetővé teszi, hogy az alapító okirat felhatalmazása esetén a közgyűlés az önálló albetétként kialakítható közös tulajdonrész elidegenítéséről kétharmados többséggel döntsön. Indokolt ezen elv továbbvitele a törvényjavaslat egészén, és célszerű lenne inkább egy olyan megközelítést alkalmazni, hogy a törvény csak taxatíve felsorolt esetekben tegye kötelezővé az egyhangú döntést. Az előterjesztő egyébként e rendelkezés megalkotásánál a gyakorlati élet tapasztalataiból indult ki, azonban ezt az elvet nem vitte következetesen végig, hiszen nem terjesztette ki például azokra az esetekre, amikor valamely közös tulajdonrész a ténybeli helyzet okán ténylegesen csak egy tulajdonostárs rendelkezésébe, használatába kerül, akinek azonban ezt nincs módja megvásárolni a társasháztól, csak akkor, ha valamennyi tulajdonostárs beleegyezik.

Ennek tipikus esete például, amikor egy tulajdonostárs tulajdonába több albetét kerül, és mód van a lakások összevonására, arra azonban nincs lehetősége a tulajdonostársnak, hogy valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása nélkül megvásárolja az albetétek között elhelyezkedő közös tulajdoni részt. E körben említést érdemel, hogy a javaslat 25. §-a a jelenleg hatályos törvény 19. §-ával egyező megszövegezéssel lehetővé teszi a közös tulajdon bírói megszüntetését, ehhez azonban megkívánja a közgyűlés határozatát, amely a törvényből következően egyszerű többséget jelent, ugyanakkor ez azonban értelemszerűen az alapító okirat módosításával jár együtt, melyhez valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. A rendelkezések között feloldhatatlan ellentmondás van, amely ellentmondás koncepcionális megszüntetése mindenképpen kívánatos, ehhez azonban a javaslat egészét kell újragondolni, és egyértelmű alapelveket rögzíteni, melyek konzekvensen érvényesülnek a törvény egészében.

A törvényjavaslat indoklása új elemként hivatkozik a 3. § (3) bekezdésére, amely bevezeti a sortartásos kezesség intézményét. Ez a hivatkozás azért különösen meglepő, mert a jelenleg hatályos törvény szó szerint a javaslatban szereplő megegyező szabályozást tartalmazza, tehát itt az indoklással ellentétben semmilyen új elem nincs. Ugyanakkor azonban az a lehetőség, amelyet a törvényjavaslat továbbra is biztosít, hogy a tulajdonostársak a szervezeti és működési szabályzatban az alapvető rendezőelvtől eltérve, belátásuk szerint határozzák meg a kezesi felelősség mértékét, a döntési arányra figyelemmel számottevő aggályt vet fel a lehetséges visszaéléseket illetően. Számszerűen kifejezve: a törvényjavaslat alapján mód van arra, hogy a tulajdonostársak 51 százaléka az esetleges felelősség mértékét a másik 49 százalékra nézve indokolatlanul terhesebben állapítsa meg. Ez a tulajdonosi rendelkezési jog olyan korlátozása, amely a magántulajdon elvén álló jogrendszerben még a fentiekben kifejtett korlátozás, szükségszerűségek miatt is elfogadhatatlan. Az pedig tapasztalati tény, hogy az emberi ellentétek, konfliktusok szinte minden társasházban kialakulnak, elfajulnak, és nem szerencsés az ilyen konfliktusokból eredő lehetséges összecsapások színterét erre a kérdéskörre is kiterjeszteni.

A szervezeti és működési szabályzat kötelező tartalmának definiálása valóban nóvum a jelenlegi törvényhez képest, azonban ez a kötelező tartalom számos aggályt is felvet. A tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására vonatkozó szabályozás szükségessége - mint kötelező tartalmi elem -, a már hivatkozott döntési arányokra figyelemmel ellehetetlenítheti egyes tulajdonostársak számára a tulajdonokkal történő valós rendelkezési, használati lehetőséget, tekintettel a törvényjavaslat 17. §-ában megfogalmazottakra is.

Figyelemmel arra, hogy a javaslat ekként való megfogalmazása igen széles körű jogértelmezésre és tág önkényre ad alkalmat, ez a rendelkezés más jogi rendelkezésekben mindenekelőtt a szerzett jogok védelmére vonatkozó előírásokba ütközik.

(12.00)

Extrém esetben például ily módon megtiltható az ingatlanok bérbeadása vagy más módon történő hasznosítása is, csakúgy, mint az, hogy a 15. § lehetőségével élve a közösség módosítson a szabályzaton egyszerű többséggel, és ezáltal arra kényszerítsen tulajdonostársakat, hogy folyó tevékenységükkel hagyjanak fel, hatályos és érvényes szerződéseket szüntessenek meg. A tulajdonosi jogokba való beavatkozás ilyen nagyfokú szabadsága, a döntési küszöb ilyen alacsony mértékével párosítva számottevő és valós veszélyt jelenthet a forgalmi élet biztonságának egészére, és olyan visszaéléseket eredményezhet, amelyek az ingatlanpiac egészére kihatnak.

Az előterjesztő hivatkozása a jogorvoslati lehetőségekre nem valós érv, mivel a jogszolgáltató csak akkor léphet fel és annullálhatja a döntést, ha az a törvénybe ütközik, vagy az a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. Márpedig a fentiek szerinti jogbizonytalan helyzet előidézői éppen a törvény rossz megközelítése, megfogalmazásai miatt törvényt nem sértenek. A másik kategória pedig abszolút szubjektív tartalmat hordozó, széles körű mérlegelési lehetőségeket magában hordozó fogalom, mely garanciális biztosítéknak nem tekinthető.

A 17. és a 18. § elemzése a fenti megközelítésből kiindulva szintén azt az eredményt hozza, hogy a tulajdonosi jogok olyan mértékben korlátozhatók a társasházi közösség által, amely korlátozások mértéke adott esetben az ingatlan szinte teljes elértéktelenedését eredményezheti. Nyilvánvaló a jogalkotó szándéka abban a tekintetben, hogy a jogintézmény bevezetésével azokat a jelenségeket próbálja megszüntetni, kiküszöbölni, amikor az adott lakás vagy nem lakás célú helyiség profiljának megváltoztatása - ilyen tipikusan az új vendéglátó-ipari egységek kialakítása - ellehetetlenítette a többi lakó életét, elértéktelenítette ingatlanukat. Ez a cél, az ilyen jelenségek visszaszorítása, valós kontroll biztosítása a lakók részére üdvös és támogatandó, azonban ez nem vezethet az ellenkező végletbe, hogy tudniillik a tulajdonostársak élet és halál urai legyenek, és kegyeiktől függjön egy-egy elképzelés megvalósulása vagy a cél elérése.

A javaslat szerinti megközelítés, a tilalmak szigorúsága és a feloldási korlát viszonylag alacsony volta széles körben eredményezhet korrupciót, illetve egyéb, nemkívánatos jelenségeket is.

Indokolt felvetni, hogy hasonló joghátrányokhoz, visszaélésekhez vezethet a 24. § is. E rendelkezés szerint a közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányadaik arányában terheli, amely elv érvényesült eddig is. Az egyszerű többséggel elfogadható és módosítható szervezeti és működési szabályzat ugyanakkor eltérhet ettől az elvtől, mégpedig gyakorlatilag korlátozás nélkül. Az a visszás helyzet állhat elő, hogy a tulajdoni hányadok többségét képviselő tulajdonostársak tetszésük szerint háríthatják át a közös tulajdonba tartozó épületrészek számottevően nagyobb vagy akár teljes költségét a kisebbségi tulajdonostársakra. A rendelkezés a törvényjavaslat megfogalmazására figyelemmel szintén nem törvénysértő, annak bírói kiigazítására nincs mód. A fentiekkel gyakorlatilag analóg a 24. § (2) bekezdés d) pontja, mivel itt szintén mód van arra, hogy a szervezeti és működési szabályzat 51 százalékos többsége aránytalan felújítási hozzájárulás fizetésére kényszerítse a kisebbséget.

Ehhez képest a 29. § (1) bekezdése a közös tulajdonban álló épületrészek vonatkozásában a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról való döntést egyhangú szavazathoz köti, mely két jogelv együttes értelmezése kétféle lehetőséget rejt magában. Először: mód van ugyan eltérő arányú, adott esetben sérelmesen eltérő arányú felújítási alap képzésére, azonban annak felhasználására gyakorlatilag nincs mód, csak valamennyi tulajdonostárs egyetértése esetén.

A 29. § (1) bekezdésének abszolút együttdöntési jogát, elvét feloldja az említett rendelkezés. Másként kifejezve: az egyszerű többséggel elfogadott szervezeti és működési szabályzat útján a 29. § (1) bekezdése kijátszható. Bármely értelmezés helyes, a közös bennük, hogy egyik sem helyénvaló. Ez az ellentmondás ismét csak arra utal, hogy a törvényjavaslat részleteiben nem átgondolt és nem koherens.

Ellentmondásos a megfogalmazása a 21. § rendelkezéseinek is. A javaslat valamennyi tulajdonostárs hozzájárulását kívánja meg a tervezett építkezéshez, de az alapító okirat szerint a közös tulajdonrészt érinti. Ennek a fogalomnak a használata nem szerencsés, mivel igen tág jogértelmezési lehetőségeket biztosít, hiszen érintés az is, ha például a közös tulajdonban álló részt a tulajdonostárs felvonulási területként használja, vagy a fűtési rendszerét korszerűsíti, és más ilyen esetben. Várhatóan számos jogvitát fog kiváltani e fogalom használata, hiszen az érdekeltek saját szempontjaiktól függően fogják kijelenteni, hogy az adott munka érintette-e a közös tulajdonban álló részeket, vagy sem.

A 22. § bevezetése indokolt, ugyanakkor azonban adatvédelmi aggályokat vet fel. Nyilvántartandó adatok az adatvédelmi törvény szerint személyes adatnak minősülnek, és a törvényjavaslat e rendelkezése a személyek igen széles körét, valamennyi közös képviselőt és intézőbizottsági elnököt adatkezelési joggal ruház fel. Ennek a jelen törvényjavaslat alapján minden érintett kénytelen alávetni magát, függetlenül attól, hogy a szándékában áll, vagy sem. A javaslat előírja a szükségtelenné vált adatok törlésének kötelezettségét, ennek megtörténtét azonban a gyakorlatban bajos ellenőrizni. Arról nem is beszélve, hogy a javaslat szankciót nem kapcsol a rendelkezés megszegéséhez. Ez ahhoz vezethet, hogy az adatkezelők kényelmi vagy praktikus szempontok alapján el fogják mulasztani a rendelkezés végrehajtását.

Fontos tartalmi eleme a javaslatnak: az olyan társasházi okiratok vonatkozásában, amelyek ingatlan-nyilvántartásba történő benyújtása, elhelyezése megtörténik, és amelyek alapján valamely jog vagy tény bejegyzése megtörténik, a javaslat megkívánja a közokiratba foglalást vagy az ügyvédi ellenjegyzést - az alapító okirat, jelzálogot bejegyző határozat, törlési engedély és ilyen iratok. Ugyanakkor sajátos, hogy ez a kötelező formai elem elmarad a szervezeti és működési szabályzat megalkotása során, holott annak elhelyezése is megtörténik az ingatlan-nyilvántartásban, és e körben a fenti felvetésekre figyelemmel a törvényesség betartása, a jogszabályoknak való megfelelés fokozottan indokolt. Célszerű ezért megfelelő jogi szakember közreműködését e körben is előírni, különös figyelemmel arra, hogy a szakember ténykedéséért felelősséggel is tartozik.

Kérdés azonban, hogy figyelemmel azokra a törvényi lehetőségekre, amelyek lehetővé teszik a társasház életébe, tulajdoni viszonyaiba való bírói úton történő beavatkozást, nem indokolt-e egyidejűleg lehetővé tenni az alapító okirat bírói úton történő módosítását és egységes szerkezetbe foglalását, mivel a bíróság határozata egyébként olyan közirat, amelynek alapján földhivatali bejegyzésnek helye van.

Az elmondottakból - nem folytatom tovább, mert az idő lassan lejár - talán kitűnt, hogy számos olyan probléma lelhető föl ebben a törvényben, amely, ha így marad, akkor további bajok, félreértések forrása, a problémák megoldásának jogi útra való terelését fogja szorgalmazni. E törvény alapján bizony ezek az ügyek, ezek a bajok, ezek a problémák nem lesznek megoldhatóak.

Talán a '97. évi törvény jobb volt, sok tekintetben jobb volt, talán jobb lett volna, ha az Igazságügyi Minisztérium az előterjesztője ennek a törvénynek is, és nem a Belügyminisztérium teszi ezt meg, hiszen a jogalkotási folyamatban talán az Igazságügyi Minisztériumnak van a legjobb eredménye és a legjobb gyakorlata.

Még egyetlenegy problémára, ami nagyon jelentős probléma, hadd hívjam fel mindnyájuk figyelmét: ez a törvényjavaslat semmiféle megoldást és védelmet nem nyújt a lakásmaffia tevékenysége ellen; semmiféle garanciát nem tartalmaz. A Magyar Demokrata Fórum képviselőcsoportja számos módosító javaslatot fog a törvényhez benyújtani, hogy az általam felsorolt ellentmondások feloldásában segédkezzünk az előterjesztőnek. Amennyiben ezeket a módosító javaslatokat befogadja az előterjesztő, és a törvény minősége valóban javulni fog, akkor a Magyar Demokrata Fórum támogatni fogja ezt a törvényt, hiszen rendkívül fontos törvényről van szó. De ebben a formában, ahogy ezt az előterjesztő az Országgyűlés asztalára tette, nem látja támogathatónak.

Köszönöm megtisztelő figyelmüket. (Taps az ellenzéki képviselők padsoraiban.)