Felszólalás adatai

DR. CSIHA JUDIT, az MSZP képviselőcsoportja részéről: Köszönöm a szót, elnök úr. Tisztelt Ház! Kedves Képviselőtársaim! Mint a miniszteri expozéból hallhattuk, a tárgyalandó törvényjavaslat egy ambiciózus program részeként került elénk. A Magyar Szocialista Párt választási programja és maga a kormányprogram is nagyobb lendületet kíván adni a lakásépítésnek, de ugyanolyan fontosnak tekinti a meglévő lakásállomány biztonságos működtetését és fenntartását is.

Magyarországon ma mintegy 4 millió lakás van. E lakások jelentős részben rekonstrukcióra szorulnak, és ahhoz, hogy belátható időn belül a lakásállomány színvonala érdemben javítható legyen, évi 30-40 ezer új építésű lakásra van szükség. Ahhoz, hogy ezt elérhessük, a politikai ciklusokon átívelő időtávra szóló program kidolgozása vált szükségessé. Ezért született meg röviddel a kormányalakítás után az a döntés, hogy 15 évre szóló nemzeti lakásprogramot kell kidolgozni, melynek fő irányaiban konszenzus teremthető a politikai erők és a társadalom egésze között.

Örömmel hallottam a bizottsági kisebbségi előadóktól, hogy magával a törvényjavaslattal nincs semmi bajuk, hiszen egyetlen kifogásolt szabályára nem mutattak rá. Senki nem vitatta a program szükségességét sem. A programtervezet ez év elejére elkészült, és mintegy fél éven át társadalmi vita keretében gazdagodott. Véglegesítése ezekben a napokban zajlik. Egyetértek miniszter asszonnyal abban, hogy ahhoz, hogy a program a jövő év elején érdemben elindulhasson, egy erre koncentráló jogalkotási munkára is szükség van. A megalkotandó törvényeket miniszter asszony ismertette.

E javaslatok, mint hallottuk, folyamatosan kerülnek elénk, a mai nappal kezdjük a talán legfontosabbat, a társasházakról szóló törvény megtárgyalását. Okkal vethető fel: miért nem várta meg a jogalkotás a nemzeti lakásprogram legalább kormány általi elfogadását? A válasz nagyon egyszerű, a parlament őszi ülésszaka mindig zsúfolt, az adó- és költségvetési törvények vitája nagy energiákat köt le. Szeretnénk e folyamatot nem megzavarva, mégis folyamatosan megtárgyalni a lakhatáshoz kapcsolódó törvényeket. És amint már említettem, ez azért szükséges, hogy valóban el tudjon indulni a program a jövő évben.

A társadalmi viták bizony azt mutatják, hogy az emberek ezt már nagyon várják. Gyimesi képviselőtársam az iránt érdeklődött, hogy vajon hol folyt ez a társadalmi vita. Ha visszagondolnak az elmúlt fél évre, a lakhatással kapcsolatos sajtóhíradásokra, azokból elég világosan kiderült, hogy valamennyi érdek-képviseleti szervezet és társasházi közösségek, szakmai szervezetek szerveztek konferenciákat. Ezenkívül rendszeresen - számot nem tudok pontosan mondani, mert én magam nem vettem részt, csak körülbelül 80-on - közös képviselők közösségében és konkrét egyedi társasházi közgyűléseken magam is jó néhány tucaton részt vettem.

Ezt azért is lehetett megtenni, mert több millióan laknak társasházakban és lakásszövetkezetekben. A működésüket szabályozó törvények részben elavultak, ma már igazán nem alkalmasak a bennük szabályozott életviszonyok zökkenőmentességének biztosítására. Ez bizony, Gyimesi képviselőtársam, az egyik indoka a törvényjavaslat benyújtásának. Arról már nem is beszélek, hogy az egyetem első évfolyamán tanítják, hogy ha egy törvénynek több mint egyharmadát megváltoztatják, akkor illik új törvényt benyújtani, és nem a régit módosítani. Már csak ezen oknál fogva is szükséges, hogy ez a törvény elénk került.

A társasházak működését szabályozó törvények ma már nem tudják tükrözni azoknak az életviszonyoknak a változását, amelyek az utóbbi tíz évben végbementek. És nem utolsósorban nem alkalmasak ma már a meglévő és az ezután megnyíló hazai és nemzetközi források befogadására sem. Emlékszünk rá, a '90-es évek elején nagy léptékű lakásprivatizáció zajlott le az országban, melynek eredményeként a hajdan volt tanácsi, később önkormányzati házakból, lakásokból magántulajdonú házak és lakások lettek. Az akkori, igen nagy társadalmi nyomás következtében a bérlakásállomány aránya lecsökkent. Az emberek akkor is megvették volt bérlakásukat, ha nem voltak azzal tisztában, hogy annak fenntartása, felújítása és karbantartása a továbbiakban rájuk mint most már tulajdonosokra milyen kötelezettségeket és milyen terheket ró.

A tulajdonosi pozícióba kerülés örömének elmúltával azonban azzal kellett szembesülni, hogy a tulajdonosi felelősség bizony sok nehézséggel jár. Nem lehet már az IKV-tól várni a hibák kijavítását, és a sokszor lepusztult épület felújítása is sok helyen megoldhatatlan feladatot okozott a tulajdonosok számára. Ennek enyhítésére számtalan támogatási forma jött létre az elmúlt évtized során, önkormányzati és állami kezdeményezésre, azonban ennek hatásfoka a társasházak belső viszonyai miatt igen alacsony maradt.

Tudomásul kell vennünk, erről ma már esett szó, hogy a társasházak lényegében kényszertársasházak, hiszen nem úgy jöttek létre, hogy néhány jó barát összeállt, közösen épített egy néhány lakásos házat, majd ezt közösen működtetik, hanem bizony véletlenül kerültek tulajdonosi közösségbe emberek, és nem néhányan néhány lakásos házakban, hanem sokszor bizony több százan egy volt óriási bérházban.

Tisztelt Országgyűlés! A szaporodó konfliktusok és megoldhatatlan helyzetek kényszerítették ki az 1997-ben elfogadott törvényt, ennek a törvénynek az elődjét, amely igyekezett az új helyzethez alkalmazkodni. Sok tekintetben enyhített azon a feszültségen, ami abból adódik, hogy minden lakás önálló, a közös épületrészek viszont közös tulajdonban vannak. A legnagyobb feszültség abból adódott a döntéshozatalban, hogy ellentmondás feszült a tulajdonhoz fűződő, szinte korlátlan alkotmányos jog és a tulajdonosok közösségének érdeke között. Ez megnehezítette a karbantartási, felújítási döntéseket, sokszor lehetetlenné téve bizonyos döntések meghozatalát.

(11.00)

A '97-es törvény sokat oldott a százszázalékos, háromnegyedes és kétharmados többséget igénylő döntések szigorán, de ez ma már nem elégséges, a feszültségek fönnmaradtak vagy csupán bírói úton voltak feloldhatók. A tapasztalatok azt mutatják, hogy a társasház két alapvető dokumentuma, a tulajdonosok szerződése, valamint a szervezeti és működési szabályzat több ponton változtatásra szorul annak érdekében, hogy mind a működtetés, mind a döntéshozatal mindenki számára egyértelmű, vitára okot nem adó és biztonságos legyen. Ez a javaslat igyekezett az alkotmányos kereteken belül olyan megoldást találni, mely mindenki számára világos, érthető és alkalmazható keretek közé tereli az együttélést, kellő rugalmasságot biztosít a tulajdonhoz fűződő jog sérelme nélkül. Ez meglehetősen nehéz feladvány, mégis kísérletet kell rá tenni, hiszen ezt várják a társasházakban élő milliók.

Mi a kiindulópont? Ezt a javaslat indokolásában találhatjuk meg. “A társasház közössége, mely egy sajátosan osztott közös tulajdoni forma, jogosult a közös ügyekben jogok szerzésére, kötelezettségek vállalására, illetve önálló perlésre és perelhetőségre.ö Ehhez mindenekelőtt meg kell alkotni az alapító okiratot, ami nem más, mint a tulajdonostársak egymás közti szerződése. Ez az az alapdokumentum, amelyet minden tulajdonosnak alá kell írnia, azaz mindenkinek el kell fogadnia, aki a házban tulajdonnal rendelkezik. Éppen ezért e szerződés megváltoztatása is valamennyi tulajdonostárs egyetértésével történhet. Tudjuk, hogy a nagy privatizációs boom idején az alapító okiratokba sok hiba került, amely benne is maradt, és az évek során sok olyan változás történt a házban, amely már nem felel meg az alapító okirat rendelkezéseinek. Ezért fontos szabálya a törvényjavaslatnak, hogy kellő időt hagyva rá, át kell tekinteni, hogy a társasház alapvető viszonyai hogyan alakultak, és ahol szükséges, az alapító okiratot a valósághoz kell igazítani. Itt kell rögzíteni az elővásárlási, előbérleti jog létesítésének feltételeit is, megszüntetve az eddigi jogbizonytalanságot. E rendelkezések azonban nem önmagukért valók. Az alapító okirat adatai az ingatlan-nyilvántartásban szerepelnek, és az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége és megbízhatósága javul e rendelkezés végrehajtásától.

A másik fontos dokumentum - erről is esett már néhány szó - a szervezeti és működési szabályzat. Csak az utóbbi években döbbent rá sok társasházi közösség, hogy ez milyen fontos, és a rossz vagy hiányos szmsz mennyi vitát, pert indukál. Ezért a javaslat nagy teret szentel ezen szabályzat kellékeinek azzal az ajánlással, hogy a közösségek szabályozzanak benne mindent, ami a tulajdonostársak között vitára adhat okot. Az egyszerűbb döntéshozatal érdekében egyes, korábban az alapító okiratban szabályozott rendelkezéseket a javaslat az szmsz-be helyezi át, ezzel is könnyítendő a döntéshozatalt.

Régi igényt fogalmaz meg az a lehetőség, hogy az szmsz előírhatja, hogy az épületben lakást, illetve annak jogcímét a közös képviselőnek be kell jelenteni. Ha a közösség úgy dönt, hogy ezt nyilvántartja, ezt megteheti, így lehetővé válik a mozgás figyelemmel kísérése, adott esetben a közösköltség-hátralék behajtása a mulasztó tulajdonossal, bérlővel vagy lakáshasználóval szemben.

Ugyancsak sok feszültséget okozó helyzetre kínál megoldást a javaslat akkor, amikor részletes szabályokat állapít meg a közös költség megfizetésére. Ennek módja is a közösség döntésén múlik, ő határozhatja meg például a közös költség megfizetésének a tulajdoni hányadtól való eltérítését - tehát ez az az orvosság, amikor valaki a közösség engedélyével kevesebb közös költséget fizethet, mint más -, a felújítási alap képzése esetén a hozzájárulás mértékét és sok minden egyebet. A javaslat egyben meghatározza a közös képviselők feladatait a közösköltség-hátralék megfizettetése érdekében.

Esett már szó arról, hogy milyen fontos a házirend megalkotása, illetve törvényi szabályozása. Ne felejtsük el, hogy a házirend meghozatala ugyancsak a közösség döntését igényli. Olyan kérdéseket szabályozhatnak benne, mint például az azzal járó tevékenység végzésének szabályai, építési-szerelési munkák végzésének feltételei és minden olyan kérdést, amely a lakhatás nyugalmát szolgálhatja.

Számtalan konfliktus és per forrása a közgyűlés összehívása, lebonyolítása, az ott hozott határozatok nyilvántartása, végrehajtása, értelmezése és betartása. Fontos, hogy a közös képviselő, illetve a számvizsgáló bizottság feladat- és hatáskörét az szmsz-ben minél pontosabban körülírják; ezzel későbbi vitákat lehet megelőzni. A törvényjavaslat egyértelműen meghatározza, hogy mely döntéshez a tulajdonostársak mely hányadának egyetértő szavazata szükséges. Részletesen szabályozza a közgyűlés összehívásának, lebonyolításának, határozathozatalának módját, a határozatok végrehajtásának ellenőrzését, s ugyanakkor rugalmasabbá teszi azt.

Mindezek a rendelkezések az egyértelműséget, a pontosságot szolgálják, ugyanakkor egyszerűbbé is teszik a működést.

Igen részletes szabályokat tartalmaz a javaslat a ház munkaszervezeteinek hatáskörét, feladatait és felelősségét illetően. Kiemelkedő fontosságúnak tartom azt az új szabályt, hogy tulajdonosváltozás esetén a közös képviselő köteles tájékoztatást adni a új tulajdonos részére az esetleges közösköltség-hátralékokról, tartozásokról vagy ennek hiányáról, így már az adásvételi szerződés megkötése előtt tisztában lehet a leendő új tulajdonos a lakástulajdon esetleges terheivel, amelyek a tulajdoni lapon nem szerepelnek, de attól még terhek.

Régi problémát old meg az a rendelkezés, amely előírja, hogy az éves elszámolás során a közös képviselő a tulajdonostársankénti részletezésen túl a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti részletezésben is köteles elszámolni. Sok bizalmatlanságot és gyanakvást lehet eloszlatni egy ilyen természetű elszámolással. Így talán eloszlatható az a gyanakvás, amely abból ered, hogy a tulajdonos számára áttekinthetetlen befizetéseinek sorsa.

Fontos új rendelkezés az is - ez is a tulajdonosok érdekeit szolgálja -, hogy a közös képviselő változása esetén az átadás-átvétel a törvényben szabályozottan kötelező, így elkerülhetők lesznek a későbbi viták arról, melyik képviselőt kell esetlegesen felelősségre vonni bizonyos dolgok miatt.

Sokszor hallottuk a javaslat előkészítésének idején szervezett különböző találkozókon, az az igazi baj a társasházi törvénnyel, hogy minden sérelem csak a bíróságokon orvosolható. Ennek időigénye miatt pedig ez valódi jogorvoslatot nem, többletkiadást azonban hosszú időn át jelent. Ezért a javaslat utal a permegelőző közvetítői eljárás igénybevételének lehetőségére, amely a 2003 márciusa óta hatályban lévő, a közvetítői tevékenységről szóló törvény megléte óta már rendelkezésre áll. Ettől azt reméljük, hogy sok jogvita bírósági eljárás nélkül, de annál mindenképpen rövidebb idő alatt megnyugtatóan rendezhetővé válik.

Említettem, hogy a törvényjavaslat kellő időt biztosít a már működő önkormányzati tulajdonból átalakult társasházaknak arra, hogy alapdokumentumaikat újraalkothassák. Ez az alapító okiratok esetében másfél év. Ezen időn belül az okiratokban lévő törvénysértő előírásokat minősített többséggel kijavíthatják, és lehetőség lesz arra is, hogy a nyilvánvaló elírási vagy számítási hibákat egyszerű szavazattöbbséggel hozott határozattal kijavíthassák, ez utóbbit már határidő nélkül. A szervezeti és működési szabályzatok megalkotására, újraalkotására pedig egy évet szándékozik rendelkezésre bocsátani a törvény.

Tisztelt Országgyűlés! A teljesség igénye nélkül hoztam példákat a törvényjavaslatból arra, hogy illusztráljam, milyen célok vezették az előterjesztőt a törvényjavaslat beterjesztésekor. Hogy a célok elérhetők-e, azt az élet meg fogja mutatni. Biztosan van még sok dolog, ami indokolhatja, hogy a törvényben szabályozásra kerüljön ahhoz, hogy a társasház mindenki megelégedésére működhessen. Az alkotmányos korlátok és szándékok között az összhang nehezen teremthető meg, de bízom benne, hogy a vitában felmerülő és a benyújtott, beilleszthető módosító indítványokkal ez a törvény nagy lépést fog jelenteni és nagyobb biztonságot fog teremteni az ország társasházakban élő milliói számára.

Köszönöm megtisztelő figyelmüket. (Taps a kormánypárti oldalon.)

(11.10)