Felszólalás adatai

DR. BŐHM ANDRÁS, az SZDSZ képviselőcsoportja részéről: Tisztelt Elnök Úr! Tisztelt Ház! Engedjék meg, hogy néhány mondat erejéig megosszam az álmélkodásomat önökkel, hogy egy ilyen típusú technikai, szolgáltató jogszabály micsoda politikai indulatok kiváltására képes. Ezt nem hittem volna. Azt gondoltam, hogy egy szolgáltató szabályt alkotunk, amit a társasház lakói, tulajdonosai várnak, hosszú évek óta várnak, és ehelyett itt olyan politikai értékelések hangzanak el a magyar kormánnyal szemben, a koalícióval szemben, amelyek lehet, hogy sok tekintetben jogosak, de én arról szeretnék beszélni, amiről ez a jogszabály szól, semmi másról, mint a társasházak működéséről.

Tehát amennyiben valaki, valakik nyomon követik ezt az országgyűlési vitát, akkor én a Szabad Demokraták Szövetsége nevében tájékoztatom ezeket a nézőket, hogy nem látunk okot ennek a társasházi törvénynek politikai célokra való felhasználására, és én az érdeklődő társasházi tulajdonosokat kizárólag arról kísérlem meg tájékoztatni, hogy milyen vitás helyzeteket gondolunk megoldani ezzel a jogszabállyal. Tehát akik a nézők, érdeklődők közül arra kíváncsiak, hogy azok a százezrek, ha tetszik, milliók, akik társasházi viták között is tengetik a napjaikat, miként viselkedjenek a továbbiakban, azoknak technikai kérdésekről fogok szólni. Akik itt politikai hangulatokat várnak, azok a Szabad Demokraták Szövetségének felszólalójától most ebben az ügyben nem fognak ilyet hallani, mert az ügyet nem találjuk arra alkalmasnak.

Nem vitás, hogy a lakás a társadalmi lét egyik legfontosabb színpada, a magyar lakosság jelentős hányada - ez elhangzott itt is - ma társasházakban él. Elhangzott az is, hogy a társasházi lakóközösségek kényszerközösségek, mert az élet úgy hozta - ez szociológiailag és történelmileg is igaz -, hogy ezek a százezrek nem voltak képesek arra, hogy eldöntsék, kikkel lakjanak együtt, hanem az élet úgy hozta, hogy leszármazókkal, adásvételeken keresztül kialakult egy társasházi közösség.

A korábbi jogszabályok kezelhetetlensége éppen abból adódik, hogy valamiféle hamis elképzelésből, abból indult ki, hogy konszenzusra kényszerítem a tulajdonosokat, egyezzenek meg ők a napi kérdésekben, és megint nem nagy, falrengető ügyekben, hanem hogy mi legyen a felújítással, mi legyen a nem lakás céljára szolgáló helyiséggel, a garázzsal s a többi. Kényszerközösségek, mert együtt élők, mert az élet így hozta, és természetesen számtalan konfliktus terheli ezeket a közösségeket. Ezek életmódbeli, napi sérelmek, jövedelmi viszonyok adta különbségek, ami miatt nem lehetett elvárni, nem is lehet elvárni józan ésszel, hogy konszenzussal oldják meg, oldják fel azokat a vitákat, amelyeket a mindennapok magukkal hoznak. Ezért képtelenség volt az az elvárás, hogy itt százszázalékos egyetértéssel döntsenek olyan kérdésekben, amelyekről a tulajdonosok másként és másként vélekednek. Ez a leglényegesebb eleme, én azt gondolom, ennek a törvénymódosításnak.

És amiért azzal kezdtem, hogy itt technikai, jogtechnikai kérdésekről van szó: úgy látom, hogy a törvény előkészítője nagyon szisztematikusan végigment mindazokon a jogi kérdéseken, amelyekkel hosszú évek óta a bírói gyakorlat kínlódott. Kínlódott azért, mert nem voltak strikt szabályok, nem voltak egyértelműen értelmezhető szabályok, mert olyan fogalmak voltak, amelyekről különböző jogi vélelmek, vélemények lehettek. Tehát azt kell mondanom, hogy maga a bírói gyakorlat vagy a társasházakban élők vitái vetették fel azokat a problémákat - és meggyőződésem szerint teljeskörűen -, amelyeknek a megoldására ez a törvény most törekszik. Amennyiben nem lenne képtelenség, akkor azt mondanám - fogalmilag nem az, csak jogilag ilyet nem ismerünk -, hogy ez a törvény nem más, mint egy jogegységi törvény. Tehát különböző szinten, különböző értékeléssel, mérlegeléssel megalkotott jogszabályok alapján hozott bírói ítéletek fölvetettek olyan életbeli problémákat, amelyeket a törvényalkotó most megkísérel megoldani.

Arra tennék kísérletet, hogy a törvénnyel és kizárólag a törvénnyel foglalkozva beszélnék azokról az elemekről, amelyek valójában újak, kizárólag szolgáltató jelleggel, de felhívnám a tárca képviselőjének a figyelmét, hogy célszerűnek látszik egy ilyen szolgáltató típusú jogszabálynál külön rendezni a különböző minősített szavazással eldöntendő kérdéseket. Tehát ha már a célunk az, hogy a társasházi közösségek lehetőleg perek igénybevétele nélkül, maguk között legyenek képesek rendezni az ügyeiket, akkor minél egyszerűbb, minél inkább áttekinthető jogszabállyal álljunk rendelkezésre ehhez.

Végül tudva azt, hogy ez általános vita, tehát ha nem is a részletezés szabályai szerint, de néhány olyan kérdéssel szeretnék foglalkozni, amit ez idő szerint rendezetlennek tartok - túl azon, amelyek itt elhangzottak -, és amelyekkel kapcsolatban jelzem, hogy módosító indítványok beterjesztésére fog sor kerülni.

Az új jogszabályok közül nem kívánom mindegyiket ismertetni, csak azokat, amelyek valóban újak és amelyek megítélésem szerint lényegesek, lényegesek elsősorban a társasházban élők szempontjából. A lakások közül, tehát amiben emberek laknak, jellemzően közös tulajdonba kerül a házfelügyelői és szolgálati lakás. Ez nagyon népszerű perfajta volt az említett kilencvenes évekkel kezdődő lakásprivatizáció után, perek tucatjai, százai szóltak arról, hogy a házfelügyelői lakás, gondnoki, szolgálati lakás külön tulajdonba kerülhet, vagy pedig közös tulajdonban van. Akik átélték ezt az időszakot, tudják, hogy a legkülönbözőbb szervezetek tűzték zászlajukra azt, hogy ez a kérdés valamilyen módon rendezésre kerüljön. Tehát én szeretném tájékoztatni az érdeklődőket, hogy e törvény szerint a házfelügyelői, illetve gondnoki, szolgálati lakások a társasház közös tulajdonába tartoznak.

Egyértelművé teszi a törvény azt is, a korábbi vitakérdést eldöntve, és ezért mondom azt, hogy ez egy jogegységi törvény, hogy a nem lakásokat tartalmazó nagy iroda-, épületkomplexumok, amelyek üdülőket, garázsokat vagy irodákat tartalmaznak, ugyanolyan jogszabály alá, a társasházi törvény alá esnek, mint a lakásokat magukban foglaló társasházak.

Lényeges kérdés, bár ez szerencsés módon már hosszú évekkel ezelőtt eldőlt, az úgynevezett előbérleti és elővásárlási jog kérdése, ami soha nem volt vitás a külön tulajdont képező lakásokat illetően, hogy itt ilyenféle elővásárlási, előbérleti jognak nincs törvényi alapja, csak szerződéses alapja; ugyanakkor tisztázza most a jogszabály, hogy törvényen alapuló előbérleti, elővásárlási jog nincs a nem lakás céljára szolgáló helyiségeken sem, kivéve, ha a tulajdonosok szerződésben úgy állapodnak meg, hogy az alapító okiratba belefoglalják ezt a kötelezettséget. Arról szeretném tájékoztatni a társasházban élőket, illetve azt, aki a képviseletüket ellátja, hogy amennyiben az alapító okirat nem tartalmaz előbérleti és elővásárlási jogot, úgy a törvényen alapuló ilyenféle elővásárlási jog nincs. Tudni kell azt is, hogy a különböző egyéb jogszabályokon alapuló elővásárlási vagy előbérleti jog megelőzi a szerződéssel alapított jogot. Különböző, ma még hatályban levő lakásjogszabályokban vannak ilyen rendelkezések, elsősorban önkormányzati rendeletekben.

A törvény meghatározza - helyesen -, hogy az alapító okiratnak melyek a kötelező kellékei. Röviden elintézhető a kérdés azzal, ez ma már helyesen elhangzott, hogy a tulajdonjoggal szorosan összefüggő kérdések tartoznak az alapító okiratra, minden egyéb, ami a társasház működésével kapcsolatos, az a szervezeti és működési szabályzat része, amit viszont kötelezően meg kell alkotnia minden társasháznak.

Fontos kérdés, és szintén a bírói gyakorlatból merítette a jogalkotó az igényt, hogy a közös költségek viselésének szabályait a társasház közössége írásba kell hogy foglalja, ennek hiányában a tulajdoni arányokhoz tapad a közös költségek viselése, de minden eltérésben a tulajdonosok megállapodhatnak. Akiknek egyébként nagy szerződéskötési szabadságuk van, csak arra kell ügyelniük, hogy ha egyszer megállapodtak egy működési rendben a szervezeti és működési szabályzatban, attól eltérni csak a törvény szerinti szavazattöbbséggel van módjuk.

(11.40)

Egy kérdéssel szeretnék már itt foglalkozni, módosító indítvány is tartalmazni fogja, hogy, hát elnézést, de valaki kitalálta, gondolom én, tehát valaki meg is szerette azt a gondolatot, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatott tevékenység megváltoztatásához - ha tehát valaki mást akar a továbbiakban folytatni, mint korábban -, a hasznosításhoz a tulajdonostársak jóváhagyása között fölhívja az úgynevezett elsősorban érdekelt szomszédos társtulajdonos minősített véleményének a kikérését. A gondolat azért jól hangzik, érdekes, de számomra kezelhetetlen, mert a törvény értelmező rendelkezései között meg is mondja, hogy ki az a szomszédos tulajdonos: a két oldalsó tulajdonos, aki azonos szinten van a használni kívánt, nem lakás céljára szolgáló ingatlannal. Azt gondolom, hogy ez azért képtelen rendelkezés, most maradjunk egyelőre az azonos szinten lévő oldalsó szomszédoknál; tehát képzeljük el azt a tulajdonost, aki nem lakás céljára szolgáló helyiségében cselgáncstanfolyamot óhajt folytatni, tánctanárságot vagy aerobik-tanfolyamot, és az alatta lévő tulajdonostársnak nincsen ilyen jogosítványa, hogy ő fölléphessen, mert ő nem tartozik az értelmező rendelkezések szerinti oldalsó tulajdonostárshoz. De amiért még vadabb ez a szellemesnek tűnő ötlet, az pedig az, hiszen valamennyien tudjuk, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségek a társasházakban a városokban jellemzően a földszinti részen vannak, azok vagy garázsok, vagy lábasházak üzlethelyiségei és egyebek. Hadd kérdezzem meg, hogy a szomszéd garázsnak, mondjuk, a negyedik emeleten lakó tulajdonosa miféle érdeksérelem alapján minősíthet magának jogokat, hogy a garázsszinten őt miféle tevékenység zavarja jobban, mondjuk, annál, aki e garázs fölött lakik effektív a lakásában. Tehát ez egy átgondolatlan, rossz szabályozás. Azt hiszem, hogy a gondolat megszeretése mellett is helyesebb lenne ezt mellőzni.

Fontos szabály - ezt azért nem kívánom megismételni, mert elhangzott - a jelzálogjog bejegyzése, illetve a jelzálogjog bejegyzéséhez vezető eljárás szabályozása.

Amit, mondjuk, ígértem, bár ezt nem kérte tőlem senki, de azért én elmondom, hogy mik azok a módosított szavazati arányok, amelyeket ismerni kell a társasház működéséhez. Tehát a működési szabályok kikerülnek az alapító okiratból, de nincs változás abban, hogy az alapító okiratot egyhangúlag kell megszavazni és egyhangúlag lehet módosítani. Azonos szavazati arányok vonatkoznak a lakásokra és nem lakás céljára szolgáló helyiségekre. Az alapító okirat módosítása fő szabályként ugyan egyhangú, csak akkor van lehetőség alacsonyabb szavazatszámmal eldönteni a módosítást, ha ez a törvény, amiről itt szó van, ezt külön megengedi.

Ha az építési munka - és ez fontos kérdés, hadd hívjam föl rá a figyelmet, mert ez jellemző, ez előfordul a társasházak életében -, amit a tulajdonostárs a saját lakásában végez, a közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti, akkor egyhangú szavazatot kell hozni az érintett vonatkozásban a társtulajdonosoknak. Mikor van ilyen? A saját lakásban építkezést szabadon teszi, ehhez nem kell engedély. De ha a lakásban van olyan közös tulajdonú építmény, mint például egy szellőzőcső vagy valamilyen fűtésvezeték, ami közös tulajdonba tartozik, és az építkezés ezzel is kapcsolatos, a minősített többség szabályai szerint lehet ahhoz az építkezéshez hozzájárulni.

Egyhangú határozattal lehet dönteni arról, és ez is fontos kérdés, ha a rendes gazdálkodás körét meghaladó felújítást, építkezést dönt el a közösség a közös tulajdonon. Tehát ha közösen úgy döntenek, hogy egy szintet fölemelnek, ráépítenek a társasházra, ez nyilvánvalóan meghaladja a rendes gazdálkodás körét, ez rendkívüli kiadás, ehhez egyhangú határozat szükséges. Ez több annál, mint a fenntartással járó tipikus munkálatok, tehát egy festés vagy a villanyszerelés, vagy a liftjavítás, ami egyszerű többséggel elhatározható.

Kétharmados szabályt ír elő a törvény a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítési jogra. Ez viszonylag új szabály, nem ebben a törvényben jelenik meg, de új. Ha tehát a közös tulajdonon építkezéssel kialakítható önálló ingatlan, akkor az a rész, ami kialakítható önállóan, elidegenítésre kerül az építő részére, ezt kétharmados szavazati aránnyal döntheti el a tulajdonközösség.

Többségi szavazati arány kell olyan lényeges kérdésekhez, erről esett szó, mint a szervezeti és működési szabályzat megalkotása, módosítása, tiltó határozat meghozatala nem lakás céljára szolgáló helyiség használata tekintetében.

Igazából ezek a lényeges kérdések, és ezen túl, ezt fontos tudni, a törvény azt mondja, hogy minden nem nevesített kérdésben határozatképes közgyűlésen - itt álljunk meg egy pillanatra, ez azt jelenti, hogy a közgyűlésen megjelenik a tulajdoni arányok több mint a fele -, tehát ilyen határozatképes közgyűlésen leadott többségi szavazattal lehet valamennyi más kérdést eldönteni, mint amelyek korábban említésre kerültek.

Néhány momentumot arról, ami nem általános vita tárgya, de egy technikai szabálynál, azt gondolom, helyes már most beszélni róla. Van egy olyan rendelkezése a törvénynek a 8. § (2) bekezdésében, amely azt mondja, hogy ha több épületből áll a társasház, akkor lehet kérni a tulajdonosok egy csoportjának, nyilván valamelyik épületben lakóknak, hogy ez alakuljon önálló társasházzá; akkor - mondja -, ha a meglévő társasház tulajdonosainak méltányos érdekét ez nem sérti. Azt gondolom, hogy ez egy téves rendelkezés, mert nyilván a megmaradó társasház érdekeit kell vizsgálni, a meglévőben a kérelmet elindító tulajdonostársak is társként minősülnek, tehát ez nyilvánvaló tévedésnek tűnik.

Említettem már a szomszédos tulajdonostárs fogalmát. Technikailag ezt tévesnek tartjuk, és az adott jogszabályhelyen belül is problémás a megfogalmazás, de ez módosító indítvány tárgya lesz.

Említés történt arról is, és ezt én is fontosnak tartom, hogy bizonyos adatokat, amelyek a tulajdonjoggal kapcsolatosak, a közös képviselőnek be kell jelenteni. Azért nem méltatom ezt a rendelkezést, mert ez többször elhangzott, és a szükségesnél többször nem hiszem, hogy ismételnünk kell egymást vagy a jogszabályt. Itt is egy technikai problémára szeretném fölhívni a figyelmet. Úgy rendelkezik ez a javaslat, hogy az így megnyert adatokat a közös képviselő legfeljebb a szolgáltató cégeknek szolgáltathatja ki, illetve a bíróságnak. Nyilvánvaló, hogy ez a közös képviselő a tulajdonostársaknak is jogosult és köteles ezeket az adatokat rendelkezésre bocsátani; erről amúgy a javaslat nem szól.

Az abszolút technikai elírásból származó problémákat nem említem.

Lényeges kérdés szerintem, egy fontos és jó új rendelkezésnek a nem kellő alapossággal végiggondolt törvénybe foglalása, ezek azok az összeférhetetlenségi szabályok, amelyek a közös képviselettel, illetve ingatlankezeléssel kapcsolatosak, és fölsorolja a törvény, hogy ki nem végezhet ilyen vállalkozói tevékenységet. Értelemszerűen beszél arról is, hogy nem végezhet, aki ilyen tevékenység kapcsán korábban jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget. Ehhez képest mikor előírják, hogy mit kell neki produkálnia, bizonyítania a hivatal elfoglalásakor, csak a köztartozás úgynevezett nemleges igazolására köteles. Nem köztartozás persze a jogerős bírói ítélettel megállapított fizetési kötelezettség, de a dolog természeténél fogva ez a leglényegesebb. Tehát itt olyan tartalmú módosító javaslat benyújtására kell hogy sor kerüljön, ami legalább annyit tesz, hogy a jövőbeli vállalkozó teljes bizonyító erejű magánokiratban nyilatkozzon arról, hogy ilyenféle tartozása nem áll fönn, és a társasházközösségnek módja van ennek alapján elbírálni, hogy alkalmazza-e, megbízza-e a vállalkozót vagy sem.

Mindezzel együtt ez egy időszerű és helyes jogszabály, még egyszer megismétlem: nem egy politikai ügy; sok százezer ember várta azt, hogy pont kerüljön a bíróság által nem megnyugtatóan eldönthető ügyei kezelésére.

(11.50)

Ez a jogszabály nem tesz egyebet, mint ennek kísérel meg megfelelni, technikailag tulajdonképpen rendezi a társas együttélés bizonyos szabályait; nyilván nem tökéletesen, de hogy ez jobb legyen, az országgyűlési képviselők dolga is, semmi esetre sem politikai kérdés.

Köszönöm a türelmüket. (Taps a kormánypárti padsorokban.)